Baulast, Altlast, Denkmalschutz

3 Belastungen die nicht im Grundbuch stehen! Was steckt hinter den Begriffen?

Um auf die drei Belastungen einzugehen, welche Sie nicht im Grundbuch finden, sollten wir kurz ein paar Fakten zum Grundbuch klären und auf dessen Eigenschaften eingehen.

Das Grundbuch ist das wichtigste öffentlich juristische Dokument bei einem Verkauf oder Erwerb einer Immobilie. Hier finden Sie Auskünfte über die genauen Eigentumsverhältnisse eines bestimmten Grundstückes. Das Grundbuch wird auch vor der Beurkundung eines Kaufvertrages vom Notar eingesehen.

Es wird vom öffentlichen Grundbuchamt geführt und dokumentiert alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks. Dabei unterliegt jedes Bauland dem Grundbuchzwang und muss demnach auch ins Grundbuch eingetragen werden.

Das Ziel dabei ist es, die genauen Rechte oder mögliche Lasten zu einem Grundstück zu dokumentieren.


Man sollte meinen, dass alle notwenigen Information wie etwaige Lasten zu dem Grundstück im Grundbuch vermerkt sind - dem ist aber nicht so.

Es gibt drei weitere Verzeichnisse, welche unabhängig vom Grundbuchgeführt werden und in machen Fällen sinnvoll sind, einzusehen.

Baulasten, Altlasten und Denkmalschutz

Baulasten

Einfacherklärt versteht man unter einer Baulast, eine öffentlich rechtliche Verpflichtung, die auf dem betreffenden Grundstücklastet.

Die Verpflichtung besteht hierbei zwischen dem Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstückbetreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Das Baulastenverzeichnis wird von der Baubehörde geführt und kann dort eingesehen werden.

Für Eigentumswohnungen in großen Komplexen eher weniger relevant, dafür aber bei unbebauten Grundstücken oder EFH,MFH,DHH,RH definitiv von Vorteil einzusehen.

Altlasten

Was ist überhaupt eine Altlast?

Unter Altlasten versteht man abgrenzbare Flächen, welche durch die vergangene Nutzung umweltschädlich verändert wurden. (Bei Wohnhäusern eher nicht üblich, aber z.B. bei Gewerbegrundstücken wie Tankstellen, KFZ- Werkstätten, Reinigungen)

Bei solchen betroffenen Grundstücken ist die gesetzliche Mindestqualität des Bodens nicht mehr gegeben, sodass nur noch eine eingeschränkte Nutzung der Fläche möglich ist.

Grundstücke, welche dort aufgeführt sind, sind aber nicht unbedingt tatsächlich belastet, auch eine Vermutung bei verdächtigen Flächen reicht hierbei aus, um sie auf die Liste zu setzen.

Das Altlastenkataster wird in Deutschland von den Umweltämtern der Länder oder auch der Kommunen geführt.

Denkmalschutz

Denkmalschutz ist der durch Gesetze gesicherte Schutz von Bodendenkmälern, Baudenkmälern und Kulturdenkmälern.

Der Denkmalschutz ist in Deutschland Sache der Bundesländer, daher hat auch jedes Bundesland sein eigenes Denkmalschutzgesetz.

Meistens betrifft es ältere Objekte, bei denen das öffentliche Interesse zum Erhalt eine große Rolle spielt. Besonders, wenn das Bauwerk für die Geschichte der jeweiligen Stadt oder Siedlung von Bedeutung ist.

Aber was bedeutet das für mich als Käufer?

Ob ein Gebäude oder Teile des Gebäudes denkmalgeschützt sind und sich somit auf der Denkmalliste befindet, erfahren Sie bei der Denkmalschutzbehörde. Diese sind meist in den verschiedenen Bundesländern bei den Landkreisen (meist Bauamt) angesiedelt.

Wenn sie sich als Käufer für eine denkmalgeschützte Immobilie interessieren, sollten Sie sich vorab bei der Behörde informieren. Sie kann Auskunft darüber geben, ob sich das Gebäude auf der Denkmalliste befindet und welche Auflagen bei Sanierungen und Umbauten zu erfüllen sind.

Dabei muss abschließend erwähnt werden, dass es nicht nur Nachteile bei solchen Objekten gibt sondern auch Vorteile, wie unter anderem steuerliche Begünstigungen und mögliche Fördergelder bei Sanierungen.

Ludwig Schrödl,
Geschäftsführer SCHROEHOF

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